Устранения препятствий в пользовании земельным участком

В соответствии со ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник либо лицо, владеющее имуществом на основании закона или договора, может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Надлежащим истцом по данной категории споров будет являться законный (титульный) владелец имущества, фактически обладающий имуществом, вещные права которого нарушаются ответчиком.

В качестве ответчика по негаторному иску выступает физическое или юридическое лицо, которое не является фактическим владельцем имущества (лицо, не имеющее прав на земельный участок, либо собственник, на законном основании передавший земельный участок в пользование истцу) и при этом препятствует осуществлению правомочий титульного владельца.

По делам, возбуждаемым по негаторным искам, предъявляемым титульными владельцами, не являющимися собственниками имущества, к участию в деле судам привлекают в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования, собственника имущества либо лицо, уполномоченное собственником на распоряжение землей, за исключением случаев, когда собственник или уполномоченное им лицо является ответчиком по делу.

Например, по спорам, связанным с земельными участками, расположенными в садоводческом объединении, в случае, если судом будет установлено, что истец не имеет правоустанавливающих документов на спорный участок, который составляет часть территории садоводческого объединения, был выделен данному объединению и распределен истцу, садоводческое объединение должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Если участок выделен садоводческому объединению на праве пользования, суд также может привлечь в качестве третьего лица орган местного самоуправления.

Обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров являются:

1) наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка, права пользования участком в садоводческом объединении);

2) наличие препятствий в осуществлении правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права);

3) факт противоправного создания именно ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком;

3) другие обстоятельства.

Требовать устранения препятствий в осуществлении правомочий пользования земельным участком может только законный владелец данного имущества, поэтому предъявляя негаторный иск, владелец должен представить доказательства своего права.

Следует отметить, что если земельный участок предоставлен садоводческому объединению, участники такого объединения не имеют правоустанавливающих документов на используемые земельные участки. В случае предъявления негаторного иска участником такого объединения надлежащим доказательством, подтверждающим право на земельный участок, и условием принятия иска являются членство данного лица в садоводческом объединении или иные обстоятельства, с достоверностью подтверждающие правомерность пользования спорным участком.

В остальных случаях спор о границах может быть разрешен путем предъявления иска о признании права собственности.

Иски об устранении препятствий в пользовании земельным участком чаще всего являются спорами о границах участков. Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ.

Границы земельного участка могут быть ориентировочными (сведения об участке внесены в государственный кадастр на основании материалов инвентаризации земель в соответствии с Указаниями для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках № ГЗК-1-Т. Р-11-02-01, утвержденными 10 апреля 2001 г., и требуют уточнения) и установленными по результатам межевания (кадастровых работ). Сведения о типе границ содержатся в кадастровом плане (паспорте) земельного участка.

В том случае, если границы земельного участка являются ориентировочными, установить их местоположение на местности не представляется возможным, соответственно, невозможно установить, нарушены ли права истца. Исходя из этого, истец должен представить доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка и своим поведением ответчик создает препятствия в ее использовании.

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящее время возможна регистрация права собственности на земельный участок с ориентировочными границами.

Если право истца зарегистрировано на основании ориентировочных границ, указанных в кадастре (п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), данное обстоятельство само по себе не является основанием для изменения существующих фактических границ между смежными участками и приведения площади участка в соответствие в площадью, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности. По этому при рассмотрении данного рода дел, следует руководствоваться сведениями, указанными в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) истца на земельный участок и фактической площадью земельных участков.

Поскольку законом в настоящий момент допускается существование в кадастре недвижимости и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ориентировочных сведений о площади земельного участка (на основании ориентировочных границ), то в случае возникновения спора и расхождении площадей участка, указанных в различных документах, подтверждающих право лица на данный участок.

В рамках иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком разрешение спора о его границах предполагает установление фактических границ участков истца и ответчика, существующих на момент рассмотрения спора, и образуемой ими площади земельных участков, сравнение фактической площади участков с площадью, указанной в правоустанавливающих документах, и выяснение причин, по которым возникла разница.

Доказательством фактической площади земельного участка на момент рассмотрения спора могут являться заключение специалиста, результаты землеустроительной экспертизы.

В том случае, если границы участка истца или ответчика определены в кадастре по результатам межевания (кадастровых работ), суд при разрешении спора обязан руководствоваться указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае будет являться несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в кадастре по результатам межевания (кадастровых работ).

В рамках иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком, границы которого установлены и внесены в кадастр по результатам межевания (кадастровых работ), суд вправе лишь привести своим решением фактические границы в соответствие с границами, определенными межеванием (восстановление границ). Оспаривание результатов межевания (кадастровых работ) при отсутствии надлежаще заявленных требований выходит за рамки спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

В том случае, если границы участка являются ориентировочными и площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе,  необходимо установить за счет каких земель образовалась данная разница, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка земли и имеет ли прирезка, выполненная ответчиком, отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор.

Сама по себе разница в площадях может возникнуть за счет прирезки, которая осуществлена ответчиком с другой стороны своего участка (не смежной с истцом), например, из свободных земель, и не свидетельствует о захвате части участка истца. В то же время точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам может быть связано с тем, что ответчик добровольно или по иным причинам отказался от части своего участка с другой стороны, но захватил часть участка истца. Эти же обстоятельства могут иметь место и в отношении действий самого истца.

Если фактическая площадь земельного участка истца меньше указанной в правоустанавливающем документе, основанием для удовлетворения иска будут являться доказательства того, что такое уменьшение произошло именно в результате действий ответчика.

При этом суд должен учитывать, что такое уменьшение может иметь место за счет:

а) погрешности (неточности) измерительных приборов, которые использовались ранее, и погрешности измерений, возникающей за счет конфигурации и площади участка – данный факт должен быть установлен на основании расчетов специалиста – землеустроителя (кадастрового инженера), и судом в решении указана конкретная величина погрешности;

б) изменения границ участка истца, не являющихся смежными с границами участка ответчиком (за счет самостоятельной прирезки истцом земли к своему земельному участку или отказа от части участка, захвата земли истца другими смежными землепользователями);

Если границы земельного участка являются ориентировочными, установление их местонахождения возможно не только путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах, но и с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, и др.), при условии, что данные ориентиры зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации или иных документах, отражающих фактические границы на момент предоставления земельных участков.

Доказательствами по данной категории споров могут быть признаны планы инвентаризации органов технической инвентаризации, материалы межевания (кадастровых работ), землеустроительной экспертизы, первичные землеотводные документы, обмеры, проект организации и застройки территории садоводческого товарищества, план организации сада, устав садоводческого товарищества (относительно межи и общей территории сада), свидетельские показания, другие доказательства.

Необходимо учитывать, что план границ земельного участка, выполненный самим истцом или ответчиком, а также иным лицом, не имеющим специальных познаний в области землеустройства (кадастровой деятельности), не может быть отнесен к числу достоверных доказательств.

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец земельного участка претерпевает нарушение своего права именно в результате действий ответчика.

При разрешении подобных требований необходимо учитывать положения закона о пределах осуществления гражданских прав, о принципах разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений.