Защита долевого собственника в суде

Права сособственника, лишенного возможности совершить преимущественную покупку, защищаются в суде с помощью определенного иска — о переводе прав и обязанностей покупателя. Все необходимое, включая экспертизу, можно осуществить в рамках указанного процесса. Судебный запрос по принятому к производству делу также дает возможность получения регистрационного дела на квартиру из Федеральной регистрационной службы (ФРС). Да и недействительный договор купли-продажи доли вне судебного процесса получить невозможно. Для общего контроля над ситуацией полезно вести необременительный мониторинг субъектов прав на квартиру, делая соответствующие запросы в ФРС.

Говоря об эффективных способах защиты от рейдеров, нельзя не упомянуть и об аресте доли (запрете на распоряжение). При наличии правовой неопределенности относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей можно и нужно инициировать соответствующий иск и просить суд наложить запрет на распоряжение имуществом. Такие меры позволяют не только решить проблемы по существу спора, но и значительно снизить интерес к недвижимости со стороны рейдеров. Бизнес подобных групп, как правило, рассчитан на относительно быстрое получение прибыли. Любые препятствия означают для рейдеров увеличение финансовой стоимости проекта по отъему недвижимости, что может снизить «ликвидность» ситуации вплоть до полной потери интереса к ней.

В идеальном случае такой механизм должен применяться до первой продажи доли конфликтующим родственником. Дело в том, что взаимоотношения рейдеров с первоначальным собственником (продавцом доли) не всегда предполагают полный расчет и передачу прав до определенного этапа. В таком случае доля может и не выбыть из собственности нерадивого родственника. А достигнутые договоренности с «покупателями» будут расторгнуты.

В целом следует стремиться к тому, чтобы режим долевой собственности с недружественными лицами даже не возник. А коль скоро такое случилось — инициировать его прекращение. Инструментами для этого могут служить иски о разделе имущества (в том числе наследуемого), в результате которых долевая собственность на жизненно важные объекты прекращается (ст. 252 ГК РФ).

Эффективны также механизмы, позволяющие лишить права собственности на долю (если та незначительна) через суд (п. 4 ст. 252 ГК), выплатив принудительную компенсацию. Судебная оценка стоимости такой доли зависит от выбора применяемых методик. Например, можно оценивать объект в целом и определять стоимость доли строго пропорционально цене объекта. Перед экспертом также может стоять задача оценить именно долю, учитывая ее незначительность, невозможность выдела, из чего и выводится реальная рыночная цена. Разумеется, что в последнем случае стоимость доли будет существенно ниже, а значит, и меньше будет размер присужденной к выплате компенсации.

Важную роль при оставлении объекта за участником долевой собственности и применении судом принудительного выкупа прочих долей играет такое обстоятельство, как существенное значение использования этой недвижимости целиком для одного из сособственников, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Грамотная и активная позиция привлеченных в процесс органов опеки и попечительства также может быть весьма полезна.

Таким образом, нельзя переоценить важность осмотрительности, которую должен проявить не только участник сделки, но и владелец квартиры, у которого появляется новая задача — отстоять собственность. Приходится констатировать, что при отсутствии конкретных правовых механизмов, прежде всего в сфере уголовного законодательства, ответственность за все последствия ложится непосредственно на правообладателя.