Преимущественный выкуп недвижимого имущества малым бизнесом
Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества: анализ некоторых положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г.
Государственная поддержка малого и среднего бизнеса является приоритетной программой в странах с развитой экономикой и развивающихся странах – это политика, которая отражает фактические отношения между властью и данным сегментом предпринимательства. В конце 90-х автор этой статьи работал советником руководителя проекта Агентства США по международному развитию (USAID) по поддержке малого и среднего бизнеса в Украине, Молдове и Беларуси (NEWBIZNET). В рамках своих обязанностей приходилось анализировать законодательство и реальное состояние поддержки малого и среднего бизнеса в вышеназванных государствах и в России. На мой взгляд, мало что изменилось в реалиях с тех пор, хотя, несомненно, в России законодательная база в отношении государственной поддержки малого и среднего бизнеса расширилась, приняты законы и нормативные акты казалось бы непосредственно направленные на поддержку малого и среднего бизнеса. Однако двусмысленность и неопределённость некоторых законодательных норм поддерживает как раз так называемые бюрократические барьеры, а не малый и средний бизнес. Характерным примером являются отдельные нормы Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159).
Прежде всего, следует остановиться на положениях, определяющих момент вступления в силу Федерального закона №159 (статья 10). Законодатель определил, что Закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, в «Российской газете» он был опубликован 25.07.2008г.
Части 2, 3, и 4 статьи 9, нормы которых определяют наличие или отсутствие у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемой недвижимости и порядок реализации этого права, вступили в силу 01.01.2009г. Кроме того, законодатель установил, что статьи 1-6 и 9 действуют до 01.07.2010г.
Какие цели преследовал законодатель, формулируя положения статьи 10, остаётся только догадываться. Дальнейшая практика показала, что ряд предпринимателей, у которых срок аренды объектов недвижимости истекал до 01.01.2009г., обратились в уполномоченные органы с заявлениями о выкупе этих объектов, но получили отказы. Соответственно, арбитражные суды оставили без удовлетворения требования этих предпринимателей, поскольку предельные значения площади арендуемого недвижимого имущества не были определены ни федеральным, ни региональными законодателями до 01.01.2009г.
Таким образом, возможность обращения за выкупом арендованной недвижимости в порядке реализации преимущественного права у субъектов малого и среднего предпринимательства реально возникла не с момента вступления Федерального закона № 159 в силу, а после 01.01.2009г.
Далее, согласно пунктов 1 и 2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159, при получении заявления предпринимателя о выкупе арендованного имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления, и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке. Как видно в этих нормах не идёт речь о сроке получения отчёта об оценке объекта недвижимости, о получении обоснованной оценки, не говориться и о праве предпринимателя ознакомиться с проведённой оценкой, такое право Федеральным законом №159 предпринимателям не предоставлено. Двусмысленность и коррупционные перспективы этих положений очевидны, поскольку уполномоченный орган, заключив договор с оценщиком, сколь угодно и под каким угодно предлогом может не получать отчёт об оценке, и, соответственно на законных основаниях не принимать решение о выкупе объекта недвижимости неугодным предпринимателем, приобретшим на это преимущественное право.
Когда предприниматель не согласен с оценкой, он, безусловно, вправе обратиться в арбитражный суд, с соответствующим иском об оспаривании отчёта об оценке. К такому развитию событий, чиновники готовы и ждут этого.
В силу части 4 статьи 4 Федерального закона №159 в случае согласия предпринимателя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи (пункт 3 части 3 статьи 9 Федерального закона №159). Из пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона №159 следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендованного имущества по истечение 30 дней со дня получения ими проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны ими в указанный срок. В Федеральном законе № 159 нет пресекательной нормы, которая обеспечивала бы сохранение за предпринимателем преимущественного права приобретения объекта недвижимости в период судебного разбирательства по делу об оспаривании оценки объекта недвижимости.